福建房地产，挖掘强效需求

近日，福建省房地产业协会顾问严拱钦在福建全省住宅与房地产工作会议暨省房协第四届三次理事扩大会议上对未来福建房地产发展的趋势做出了预测，并指出2004年福建要促进房地产市场发展还须消除几方面不健康因素，挖掘强效需求。
挖掘市场强效需求
他认为，认识房地产市场发展趋势首先要认清形势，在福建省现有个人住房量占72％还多、私房率较高的情况下，找出市场的强效需求在哪里。
第一，在推进城镇化进程中产生的住宅需求。2000年福建省城市化程度为41．6％，2003年达到45．1％，三年上升3．5个百分点，即155万人进入城市城镇，这是一个强效需求，小城镇住房要纳入房地产开发轨道。
第二，教育产业推动的需求不可忽视。福建全省高校去年招生约13万人，每年要增加2万个大学生。现在很多城市建校园区，学生公寓、后勤、教职工宿舍的建设走市场化道路，将产生30-50万平方米的需求。
第三，旧城改造步伐加快、力度加大，去年全省拆迁近600万平方米，货币补偿22亿元，扩容安置占30％以上，可增加150万平方米住房需求。
第四，名牌学校周边地区的房地产成为消费热点；汽车与住宅联动消费趋向，使停车场的建设问题凸显出来，预计又将是一个需求亮点；住房投资市场已开始换代，温州炒房团的南下也会对福建住房投资市场产生影响。
正视不健康因素
要实现房地产市场的正常发展，严拱钦提出还要挖掘市场发展中潜在的不健康因素。
一是开发与市场的不对称、脱节，这将导致市场需求减少，空置房增加。
第二是商品房推盘大幅增量，增加市场隐忧。“两高两低”的状况(施工面积、新开工面积高，竣工率与竣工面积低)将造成房产积压。
第三，消费结构升级和预期消费不确定以及银行储蓄分流了房产消费。汽车、保险消费增长迅速，对房地产市场需求会有影响。
第四，工业园区的建设基本上是政府行为，没有纳入房地产监管与统计，相当于是隐形的房地产开发。由于大部分是银行提供资金建设，不像商品房还有对开发商自有资金的要求。因此，工业园区建设中存在的问题容易被掩盖，值得提出来予以重视。
第五，集资建房和经济适用房的建设被扭曲，集资建房建出大量的大户型，如此必然影响房地产市场的健康发展。
第六，2003年福建房地产投资45．4％的增幅值得注意。
消除三大障碍
严拱钦认为，为促进房地产市场持续健康发展，还要消除三个障碍：
一是体制性障碍，包括开发管理体制的多头管理现状，国有房地产企业体制比较僵化，经济适用房建设缺乏公平竞争的体制机制，房产证和土地使用证的发放不同步等问题。
二是政策障碍，包括房地产开发企业税负加重(开发、建筑两道收税)、经济适用房标准的确定、公共维修基金基数偏高(不应按售价为基数，因土地无所谓维修的问题，应扣除地价因素，使消费者负担更合理)、公共产权的界定、写字楼和商业用房积压较多(占空置房的60％以上，要有优惠政策促使逐步消化)等问题要解决。
第三，政府要加强对房地产市场的调控，用土地审批、金融等手段调控土地供应量，土地使用权拍卖价格不是越高越好，地价也要进行宏观调控。（作者：）