湖南省澧县房价现状调查之思考

近几年来，在各方面因素的共同带动下，澧县房地产市场价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。2007年6月底，全县商品房平均销售价格为2003元/平方米，比去年同期增加839元/平方米，增长72.1%；商品住宅平均销售价格1216元/平方米，比去年同期的893元/平方米增加323元/平方米，增长36.2%，房价的增长速度，创下澧县房地产开发有史以来新高。不断“攀升”的房价，也成了老百姓心头的难抑之痛，并引发人们对房价的种种争论。究竟是什么助推了房价在节节高涨？今后房价又将向何处发展？本文试就这一问题做一个简要的分析。
一、今年房价高涨的主要原因
房价高涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合，共同推动了房价上涨。不消除这些非正常因素，稳定和降低房价无异于抱薪救火，“薪不尽，则火不灭”。
（一）供给与需求严重脱节，是拉动房价暴涨的主因
1、供给量剧减，导致供求矛盾突出，房价高涨是必然趋势。
从2001年起，澧县房地产开发投资的增长速度一直保持在15％以上。近几年来，澧县商品房的竣工面积和销售面积也基本维持在30-35万平方米范围内。今年来，澧县商品房供给量与需求量严重脱节，特别是可供销售的商品住宅更是极为有限。上半年全县商品房竣工面积4.25万平方米，其中商品住宅竣工面积仅为0.65万平方米，分别比去年同期下降了14.3％和83.1％；商品房销售面积8.1万平方米，其中商品住宅销售面积6.5万平方米，同比下降了13.8％和20.3％；销售商品住宅529套，比去年同期减少了110套。澧县商品住宅供应量和销售量的严重脱节，是导致房价高涨的必然因素。
2、需求过度旺盛，是拉动房价上涨的重要因素。
一是城市的集聚效应导致城区人口激增，带来住房的巨大需求。近年来，澧县城市建设框架不断拉大，城市形象、城市品位也得到极大改观和提升，本地及外来人员纷纷来城区就业、居住，城区人口迅速膨胀，购买力急剧放大。现在各乡镇的公务人员、教师、农村进城经商人员和在外打工的年青人等一些具有购房能力的消费者均在县城购置住房。2006年，澧县县城建成区面积已经超过16 平方公里，并以每年7%的速度拓展。城区总人口已经突破20万人，常住总人口也达到了14.66万人，比2005年净增加5847人，再包括新增进城农民及外来人口，近几年澧县城区新增人口每年都在1万人左右，若按照国家城镇规划人均住宅建筑面积22.8m2标准，每年住宅需求在23万m2以上，至少需建2000套以上住房。由此可见澧县住宅需求潜力很大，房价上涨也是必然趋势。
二是收入增加，催生了居民购换房热情。今年以来，澧县居民换购房热情十分高涨，特别是中心城区的新房，更是炙手可热。天源房地产公司计划推出的320套新房源，短时间内就迎来近500 多人的登记认购现象，300张优惠购房卡也在短时期内认购一空。换购房消费热的大背景，关键在于居民收入的提高与住房观念的转变。2006年，澧县GDP已达到73.81亿元，比上年增长11.5%；人均GDP也已突破万元大关，达到10300元；城乡居民储蓄存款余额46.9亿元，比上年末净增8.5亿元；县城区城镇居民可支配收入9553元，比上年增长了13.0％；在岗职工年均工资12828元，同比增长3.5％，部分行业职工实际年均工资已经超过3万元。收入的提高和强劲的消费能力，自然就有入住花园小区房的欲望，甚至出现买房攀比消费心理，给房价上升创造了条件。   
三是消费者心理预期的“无形之手”，客观上导致了房价的“异化现象”。近几年来，澧县经济发展强劲，楼价一直处于上升通道，人们普遍对今后的房价走势持上涨心态，激发了消费者一轮又一轮的投资欲望和冲动。甚至出现一套房多人看中，一个楼盘成倍的认购者，无形中不断把房价人为抬高，而且还为开发商涨价找到最好的理由。澧县劳动街商住小区，2个多月的认售期，70套房源却迎来200多人认售，原定的1200元均价在短短时间内上升到1300多元，住房价格上升10个百分点以上，开发商还大呼上当。
四是投资的“高回报”加剧了居民非理性投资欲望。近年来土地价格的暴涨，客观上拉高了人们对现有房屋的估价，也增加了对今后房价上涨的期望值。再加上长期的低利率，日渐富裕的居民，迫切希望能够寻找到最为稳妥的理财获利方式，于是都纷纷将个人储蓄投向了房地产，以求保值增值。据调查，澧县商品房的投资回报率和增值率一直保持在10％以上，目前拥有两套住房的家庭约占5-8％，住房提前消费倾向也开始凸现。
（二）地价不断升值，是促使房价过快上涨的重要动因。
土地是开发商的命根子，是房地产行业生存和发展的必须资源。地价作为商品房开发的重要成本，目前已经占整个开发成本的25-30％左右。近年来，澧县土地竟拍卖愈演愈烈，地价也不断创新高，新拍土地价格上涨后，周边楼群价格也随即提高，推动房价整体上扬。5年前，澧县综合地价水平为20-26 万元/亩，目前已经上涨到了55万元/亩，地价已经翻了一番。
1、土地存量和土地放量骤然减少，助推地价上扬。
前几年，澧县房地产开发的土地供应主要以旧城改造、拍卖破产改体工商企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地已经完全释放且无地可供。当前房地产开发土地的供应主要集中在新城区和新旧城区结合部，这些区域和地段的大部分土地也已名花有主。因此，土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致了澧县土地供应的相对不足。2006年，澧县房地产开发企业购置土地350亩，但今年却没有发生一宗土地的交易和购置。
2、土地政策的变化，在一定程度上提高了住房用地的价格。
实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，所有土地都必须进入土地中心储备和管理，这意味着开发商再也不能以转让形式获得低价土地，只能通过公开招、拍、挂得到可供开发的土地。因此在减少开发商收益的同时，也部分转嫁到了房价中。2006年澧县综合地价已经达到53.5万元/亩，比2005年增长了40.7％。部分地块价格甚至达到了100万元/亩，已十分接近常德市区综合地价水平，远远高于周边其他县市。
（三）开发成本的不断增加，是促成房价上涨的直接原因。
一是建筑成本增加。据调查，多层住宅建筑成本从2003年前后的350元/平方米已上升到目前520元/平方米, 增长了48.6%。其上涨的原因主要有两个方面:一是建材价格上涨。例如，2006年初钢材价格为每吨3200元，2007年价格为每吨3800元，上涨18.8 ％；沙石料由2006年的35元/立方米上涨到目前的45元/立方米，增长28.6％；水泥由2006年的220元/吨上涨到目前的260元/吨，增长18.2％；涂料及运输费用等都普遍上涨。二是人工费用增长。2006年一个小工的工资为每天40元，现在为每天50元，技工的工资也由每天50元上涨为每天80元。
二是拆迁安置费用增加。随着人民生活水平的提高，以及建房造价的提升，拆迁补偿标准也大幅提高，从而增加了商品的房屋开发成本，导致房价上升。据调查，拆迁一栋200平方米的私房，2005年，拆迁补偿费用平均在10万左右，今年已上升到15万以上，澧县超级商贸城部分房屋拆迁费用甚至高达40万元以上。
三是商品房系统升级和小区环境提升，导致房价上涨。以前建造房子比较简单，只是一个院子，花花草草点缀一下。而现在人们对房子及小区的环境要求普遍较高，宽带网络系统、楼宇对讲系统、电子巡更系统、小区安防系统、供气系统、运动区、休闲区、观赏区等设施已经必不可少。这些系统的增加和小区花草树木、亭台水榭等环境的改善，无疑增加了房价成本。
（四）开发商和中介公司缔结价格联盟，随意定价，获取超额垄断利润。
一是房地产行业的垄断性质，促使开发商获取超额垄断利润。2001年，澧县刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，住房价格基本上维持在500元/平方米左右；2003年至2005年实施的是市场定价，房价基本由供求关系决定，住宅均价保持700-900元区间；2006年以来，特别是“国六条”出台后，澧县房地产行业开始了大规模的洗牌。规模偏小、资金不足的企业遭到了淘汰。2005年澧县共有15家房地产开发企业，今年有开发量的企业仅剩6家。这些具有强烈优势的房地产企业已经形成规模，并结成统一战线，联手抬价，利益共享。今年3月份，澧县房地产开发企业成立了专门的房地产协会，对商品房的价格进行了统一的定位，并出台了一系列的“霸王”条款，使澧县房价一下飙升了300元/平方米。按当前房价初步测算，目前开发商利润一般保持在15-25％，部分楼盘的利润甚至更高。按年销售额3亿元计算，开发商每年的净利润约为4500-7500万元。
二是中介公司的专业操作导致了房价上涨。2005年前，澧县商品房的销售一般由开发商自行负责。2005年德隆商贸城销售工作改由中介公司负责运作后，其他房地产公司纷纷效仿，大力推行中介服务，使得澧县房价急剧上涨。中介公司5-8％的利润也全部转嫁到了房价中。
三是开发商的“定价策略”不是按照成本定价，随意性极大。澧县目前几乎所有的新楼开盘，都以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。“你每平方米涨200元，我就涨500元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。
（五）期间费用和财务成本增加，导致房价上涨。
近2年来，央行不断加息，从04年的年利百分之5点多，涨到现在的年利百分之7点多，从而增加了开发商的财务成本。近期销售政策的改变-----房屋封顶后才能销售，使得开发商前期投入加大，财务成本增加。同时国、地税中的营业税、增值税、所得税也在不停往上调整，税率已经达到10％。报建费用也达到了80元/平方米，期间费用和财务费用几乎占到了整个房价的20％。购房居民还要自行缴纳契税、维修基金、办证费用（房产证、土地使用证）6000-7000元。   
  
二、今年乃至以后几年房价的变化趋势分析
（一）从供需双方的发展趋势看，短期内，供求矛盾将依旧突出；长期内，房价下跌的可能性不大。
一是商品房供给状况今年内难有好转。澧县商品房建设今年虽然处在高峰时期，天源美景、财富广场、玫瑰园、文博书院、新华大楼和盛世新天地等大中型项目均已动工，建设面积超过40万平方米。但由于高层建筑较多，施工周期较长，今年澧县商品住宅的竣工面积不会突破15万平方米，供求矛盾十分突出，房价也将会在现有基础上有一定的提高，部分黄金地段多层建筑房价可能达到1500元，高层建筑房价可能突破1900元。2008年，随着这些开发项目的陆续竣工，房屋的供应量相对比较充足，如果国家没有大的政策调整，房价增速将会有所回落，房价也基本上维持在2007年的水平。
二是商品房需求量仍有较大的释放空间。目前澧县还有很大一批持币待购的消费者，他们购房的需求也是客观存在的，而且数量巨大，必然要释放出来。今年澧县商品房的消费量将在25-30万平方米左右，供求缺口在15万平方米以上。从长期看，在利率、股市等政策不发生重大变化的情况下，居民的大部分资金将投向房地产，在下一波行情中继续推高房价。
（二）从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。
一是土地成本将继续上涨。一方面由于多年的房地产开发，已经导致了澧县土地供应的相对不足，土地供应资源的减少会导致未来几年内澧县房屋的上市量，将会使供求关系失衡继续扩大，成为房价上涨的重要原因。另一方面，《物权法》实施后，拆迁工作的难度加大，拆迁补助费用将大大增加。
二是建材价格的上涨必然导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛已经导致了建材价格的持续上涨。尽管近期建材价格起伏不大，但从长期来看，能源供应紧张仍将持续，运输费用居高不下，建材价格仍将维持在高位。
三是人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力资源成本将会持续上涨；项目期间的费用都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于房地产企业的开发利润，开发商的着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。
（三）从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。
一是银行的信贷资金虽然能左右房地产市场的供应量和需求量，但从银行的利益出发，房地产市场价格的大起大落都不符合他们的利益，特别是房价的下跌将会直接影响银行信贷资金的回收。
二是开发商的暴利思想。开发商是商品房市场中的供给者，他们对房地产市场价格的走势有良好期盼，他们更不希望房价下跌，而且会在与各个部门的博弈中选择相应的对策，保护自己的利益最大化。
三是居民的认识存在分歧。住房的最终消费者是居民，对于房价的涨落也有两种不同的认识和看法：对于准备购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价下跌，会使他们的资产缩水。
以上分析可以得出，短期内澧县房价还会在现有房价的基础上继续攀升。从长期来看，澧县房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。

（作者：胡建勇）