广东番禺地产遭遇难题

狂炒概念，透支利好
纵观今年广州楼市，番禺板块可谓风头最劲。年初新广州规划
的出台，对番禺地产长线利好的消息，频频在媒体曝光。其一，番
禺撤市设区，正式成为广州市的一个区；地铁三号线初步确定为北
起天河客运站，南到番禺市桥、全长32.4公里。一向善于炒作的发
展商，抓住千载难逢的良机，掀起了新一轮的狂炒。有关地铁三号
线的消息见报才几天，番禺某楼盘就堂而皇之地摆上了“升价3％”
的告示牌，并表示不排除近期再次升价的可能。而另一楼盘则在“户
口”上做文章：买XX楼盘，你就是广州人。番禺楼盘在大打生态
迮这外，又打起了“新区概念”牌、“地铁升值”牌。一时间，消
费者目不暇接，被吸引到洛溪、大石、钟村看楼的广州人络绎不绝。
8月6日，记者来到天河宏城广场，粗略统计，由宏城广场发往番禺
的免费看楼车占总看楼车的1／3强。
看楼的队伍浩浩荡荡，火爆异常，但知情者说，实际楼盘的销
售量却不容乐观。以番禺某楼盘为例，今年7月，该公司推出的楼
盘出现“旺场不旺销”的尴尬场面。业内人士分析，出现这种情况
主要是目前番禺大石、钟村一带的楼盘较多，供过于求，购房者有
较多选择使得炒作的空间很小；现在的购房者越来越理性，越来越
现实。虽然番禺板块利好，但仔细分析，地铁开通毕竟是七、八年
后的事，楼价上调立竿见影是不可能的；实际上，番禺楼盘自丽江
花园华林居价位曾走高至5000元／平方米后，由于许多新军加入竞
争，楼价一直面临下调压力。前段时间某楼盘升价也是采取“低开
高走”的推盘策略，并非大势推动。所以说，地铁升值是长线利好，
并不能短期兑现，所以购房者不会盲目跟风。
至于“买番禺房入广州户口”这是拨动购房者买番禺房非常敏
感的问题。从广州市公安部门得知，目前番禺、花都两地的户口政
策不变，即仍套用撤市改区前的办法。有关专家指出，广州可能采
取象上海浦东一样的做法，即当地居民实行类似的蓝印户口的政策，
必须在居住地住满若干年后，方可迁移。因为番禺、花都人口入广
州市户口，会给广州市卫生、教育、环境、居住、就业、社保等增
加沉重压力，上百万人涌入广州城区，广州将不堪重负。
业内人士指出，番禺撤市设区，无疑是一大利好，但番禺楼盘
不能一味狂炒概念，特别是提前透支那些属于长线的利好，而应该
脚踏实地做足功夫。现在制约番禺板块的三大不足，如果不能迅速
改变，倒会制约番禺地产未来可持续发展。
规划滞后，品尝苦果
专家在评说番禺大石、钟村一带的楼盘时说：个盘精致，整体
杂乱无章。就个盘而言，番禺楼盘个人掷地有声，像丽江花园、祈
福新村、广州奥林匹克花园、广州碧桂园、洛涛居等等。但是俯瞰
零零星星散落在番禺大石、钟村一带的个盘，就发现众多楼盘缺乏
统筹、布局与规划，缺乏必要的连接与过渡，缺乏层次。换言之，
缺乏整体感。
缺乏整体性只能是条块分割，各自为政。这一点在交通运输工
具上表现得相当明显。许多小区有自己的村屋巴士，来回穿梭广州、
番禺等地，但与其他小区则没有关系。其经营模式是各家自扫门前
雪，莫管他人瓦上霜。这样做的弊端是显而易见的，对公共线路的
网点设施包括停车站等无暇、无力也不屑顾及；大量的村屋巴士易
造成塞车，而重复建设也造成公共资源浪费。
据番禺大石、钟村一带的规划局办公室主任说：我们至今还拿
不出对番禺区大石、钟村一带的规划图。也许这一带房地产开发如
雨后春笋，使许多规划者目不暇接；也许昔日的城乡结合部一下子
成为广州与番禺区连接的纽带使许多规划者措手不及。
作为连接广州与番禺的纽带，番禺大石、钟村一带的规划要包
括新区空间发展规划，新区绿化系统规划，新区道路交通网络规划，
排污系统规划等等，还应体现新广州整体发展大思路。然而土地出
让的随意性以及过度、过滥批出土地，折射出管理部门缺乏应有的
规划意识。据悉，番禺大石、钟村一带枳共开发房地产项目的土地
几乎被瓜分殆尽。在南村，地产大鳄们的“圈地”运动也基本完毕。
广州已经品尝了滥批房地产用地的苦果。遗憾的是番禺正在步
入广州后尘。一位规划专家在接受记者采访时坦露了自己的忧虑：
“番禺地块这样被地产商瓜分，以后当新的人口密集的住宅小区建
立起来时，大的市政配套设施如医院、体育场、绿地等可能就无地
可建了。到时番禺就会被迫像目前的广州城区一样，无可奈何地修
建大量的高架桥、立交桥和人行天桥，甚至连建厕所的地方也没有
了”。家住丽江花园的余小姐也表达了同样的忧虑：地铁三号线规
划到番禺，但开通尚需七、八年时间。七八年后这一带经济发展了，
如果政府要用地，反而要从私营、外商手中去征地，这岂不是我们
政府部门的悲哀？对此有关专家呼吁：政府应尽快采取积极措施适
时适量向社会供应经营性土地并以招标拍卖的方式出让。如果完全
跟着市场感觉走，必将后患无穷。
污染逼近，王牌将失
山清水秀，环境宜人，曾是番禺楼盘的一张王牌。然而随着房
地产开发的高歌猛进，区内人口、汽车的大量增长，一向以生态环
保为荣的番禺楼盘，竟也面临废气、噪音、废水的困扰。
就番禺区大石、钟村一带的污水问题，我们采访了大石镇环保
所的陈所长。
大石镇面积为45平方公里，辖5个居委会和23个行政村。1999
年常住人口76667人，估计流动人口也与之相当，镇镜内有多个大
型生活小区，包括洛涛居、丽江花园、广州碧桂园、广州奥林匹克
花园等。陈所长介绍，大石镇的污染问题主要是生活污水问题。生
活小区污水排放情况有以下二个特点：早期开发的房地产项目没有
排污设施；项目报建时有排污规划，具体实施时有一定难度。
大石污水以有机污染为主，生活污水通过下水管道排往大石镇
东涌，后汇入三枝香水道。目前某地产开发公司在大石开发的大型
生活小区没有污不处理系统，该小区入口有2万人，按居民人均日
排污0.315吨计，每天直接排入河中的生活污水高达6300吨。
生活污水不经处理直接排入河，已经造成了对环境、水源、河
流的严重污染。据一份对大石东涌地表水日监测报告显示：东涌受
纳大石镇居民生活污水，水体环境较为恶劣，有机污染严重，水质
已处于《地表水环境质量标准》（GHZB1－1999）V类地表水状态、
三枝香水道大山村河段石油类、TP已到灰V类状态。陈所长说，原
来大石镇在规划时，有三个污水处理厂，不过到目前为止，一个也
没有建成。
成本高企，瓶颈难破
在番禺区大石钟村一带买房，房价总体上比广州市区便宜，但
生活成本高企，“小数怕长计”一直是置业者的心病。近几年，番
禺地产利好频频，但在突破这一制约番禺地产发展的瓶颈方面，进
展不大。以XX新村为例，每月管理费170元，村屋巴士月租150
元（如果不是买月票，这部分开支还要大）加上煤气费、入户费、
电话费等就是一笔不小的开支。
在大石，记者就广州与番禺区大石两地的电话费开支状况做了
调查：广州：初装费700元，材料费300元；番禺区大石：初装费
1100元，材料费300元；固定电话费，广州市内0.18元／3分钟，
大石打往广州0.4元／每分钟；手机，广州市内，0.5元／每分钟，
大石打广州0.9元／每分钟。
广州与番禺虽近，但毕竟隔着一座桥，进入番禺不得不过两个
收费口。所以广州市民在番禺买房时，还得考虑生活在番禺所附加
的那些费用，并计算过“一桥两口”得花费多少时间。一位专家在
对番禺地产进行多年观察后说，“规划理念超前，生态环境宜人，
中档价格豪宅享受”曾是番禺楼盘挑战广州楼盘的三大王牌。然而，
随着市区大环境的改变，发展商的觉醒，竞争的优势也在转化，番
禺的发展商如果还停留在原来水平，那么这三大优势将会弱化，到
时将会是“番禺地产王牌尽失”。
（中国建设报  彭健）
（作者：）