对海南积压房地产处置的思考

编者按：20世纪90年代初期，海南房地产虚火上升，后经宏观调控后局势得到控制，但之后的该省房地产市场似乎一蹶不振。海南省的积压房处置问题甚至被有关政府部门称为难啃的“硬骨头”。1998年底，朱镕基同志视察海南时指出，要加快研究解决海南省在90年代初期“房地产热”过程中形成的积压房地产问题，并在海南试点的基础上，推动全国积压房地产问题的解决。随后，国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、中国人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》，依据该文件规定，建设部、财政部、国土资源部等有关部门，相继出台了一系列政策，海南省地方人大和地方人民政府也制定了处置积压房地产的地方性法规和有关政策，对处置海南省的积压房起到了积极的促进作用。但有关统计数据表明，截至今年5月底，全省空置的455万平方米的商品住宅已处置了66%，不太好处置的写字楼也有70%～80%报了处置方案，说明这一问题仍不容乐观。本报特此刊登业内人士为海南积压房地产量身定做的“瘦身”方案，以飨读者。 　　
自国务院批准《处置海南省积压房地产试点方式》以来，海南的积压房地产处置工作效果明显，然而问题也不少。主要有：缺乏统筹，大家各自为战，重眼前轻长远、重局部轻全局的短期行为多；处置手段单一，大家“杀价血拚”，处置市场有价无市；限期开发、造成大量粗制滥造的新“垃圾”出现；许多“半拉子”落入到并不具备实力的投资者手中，由于资金和市场的问题，这些“烂尾楼”极有可能再次胎死腹中；剩下的积压房地产总量仍大，且都是最难处置的“硬骨头”，处置难度可想而知。这表明，海南的积压房地产处置工作，必须有新的思路。
□对积压房地产进行通盘运筹
政府要对全省的积压房地产进行整体规划，通盘考虑，并由一个既有政府背景但运作完全市场化的机构，主导全省积压房地产处置市场。这样做有如下好处：1、可与新的城市规划相结合，形成一整套系统、完整的盘活措施，使全省的处置工作从无序变为有序，不让新的“垃圾”出现；2、由于这个机构手中掌握着大量的积压房地产，可以有效地控制处置的节奏，减少处置市场的“血拚”行为；3、可以实行“以此被彼”的综合平衡，将闲置土地转化为政府储备用地，对设计有问题的“半拉子”项目该改的改，该拆的拆；4、可以尝试利用各种处置手段，从而改变几年来积压房地产处置手段单一的局面，提高处置的效率和效益；5、可避免大量“半拉子”再次落入那些不具备实力的开发商手中。
□通过旧城改造消化积压房地产
海南一些城市旧城区建筑密度高、道路狭窄紊乱、市政设施简陋。他们大都位于城市中心地带，严重影响城市形象。政府应考虑将积压房地产处置工作与旧城区的改造结合，拆除那些建筑质量低下、有损城市形象的危旧房。同时，利用相对较低的拆迁成本，将旧城区改造成具有浓郁地方特色的城市新“景观”，增强城市的吸引力。
□将积压房地产改造为城市公共设施
海南省城市公共服务设施较为缺乏，将部分积压房地产改造成为上档次的文化艺术中心、体育健康设施、图书馆、青少年宫、城市博物馆等，既盘活了积压房地产，使大量积压房地产得到充分合理利用，又完善了城市功能，丰富了市民的文化生活。
□将积压房地产改造为旅游度假物业
将空置与积压房地产改造为旅游度假物业，是国际上解决房地产闲置问题的成功做法。近年来，海南也开始开发旅游房地产，如产权酒店、分时度假酒店等，收到了较好的效果。作为全中国得天独厚的休闲度假胜地，将积压房地产改造成为旅游度假物业，既解决了海南积压房地产的出路和房地产业的可持续发展问题，又解决了旅游项目投资大、回收期长、靠营业收入难以满足投资回报的问题，应该成为海南处置积压房地产的主要方向。在这方面，政府可出台相应的政策，支持房地产企业整合旅游资源，包括淘汰一批质量低劣的酒店，由有实力的企业牵头组建大型的旅游物业管理联盟等，而房地产开发商则要充分利用积压房地产，开发出成本低廉、适销对路的旅游度假房地产产品。
□处置积压房地产要多用“减法”
在处置积压房地产时，不能只考虑单个项目的利益，还应该充分考虑项目对城市长远发展的影响。对于那些与新的城市规划有冲突的低标准积压房地产项目，政府可采取置换或给予适当补偿的方式，将其从原产权人手中“回购”过来，然后推倒重建或将其改造成绿地。企业也可以这么做。实施这样的“减”法，既降低了建筑密度，提升了城市的档次，又减少了房地产存量，提高了拆除后剩余房产的价值。
□充分利用资本市场处置积压房地产
到目前为止，海南处置积压房地产的方式主要还是拍卖和转化为经济实用房。由于大家都挤在一条道上，“杀价血拚”也就在所难免。作为全国处置积压房地产试点单位，海南应积极大胆地探索处置积压房地产的新途径，特别是要探索运用资本市场和投资银行手段批量处置积压房地产，加快处理进度，降低处置的成本。
□借积压房地产加快城市化的步伐
大量积压房地产的存在，为海南省内人口向海口等中心城市集中提供了有利条件，海南应该从利用海口等中心城市存量房多、房价便宜的契机，采取各种适当的措施，鼓励和引导省内有条件的家庭到海口等中心城市置业安家、鼓励和引导从事二、三产业的劳动力进入城市成为城市居民，使海口等中心城市的人口在短时期内迅速达到比较经济的规模。这样做，既为积压房地产找到了出路，又加快了海南的城市化进程，还保护了资源和环境，一举三得。
□加大积压房地产策划营销的力度
海南房地产市场将主要是岛外市场，销售就一定要走出去。海南必须将扶持和组建有实力的房地产策划营销公司，作为全省处置积压房地产的一个重要举措，通过其高水平的策划和强势的营销，如策划一些真正的精品房地产项目，在全国举办大型的房地产促销活动，在主要的客源地如北京、上海、广州、香港等大城市建立固定的销售基地等，把积压房地产推到全国人民的面前。
风物长宜放眼量。海南的积压房地产处置必须立足长远，积极探索，大胆创新，多条腿走路。政府部门对此应有清醒的认识并从长计议，开发商更要放眼全局，开阔思路。只要政府、企业和社会共同努力，相信海南的积压房地产处置工作一定会闯出一条新路。（作者：）