大湾区投资解读：广州地产板块的“钱”途在哪里？

　　广州，2019年4月2日——《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台（下称《纲要》），总面积5.6万平方公里、人口约7000万，创造10万亿元经济总量的大湾区11城，将凭借绝佳的区位优势、雄厚的经济实力及集聚性更强的创新要素，向着国际一流湾区及世界级城市群迈进。近年来进入多元化发展的地产板块，该如何借势湾区红利释放更多能量？全球领先的房地产服务商戴德梁行给出了独到的见解。
　　
　　掘金湾区利好把握重要机遇
　　
　　《纲要》提出，着重通过极点带动、轴带支撑等多城的联动发展，来建设国际化高水平湾区，戴德梁行在其中观察到了地产领域多个值得关注的重要机遇。戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河分享，轴带支撑中，积极构建以高速铁路、城际铁路及高等级公路为主体的快速交通网络，及港口群、机场群等区域经济发展轴带，将带来一系列TOD机会；同时，大湾区在几个核心城市的带动下，将进一步辐射周边，培育一批具有优势的魅力城镇，为特色小镇的发展带来更多空间；另外，城市更新亦是湾区建设中的重点章节，城中村改造、促进城乡融合发展及优化空间布局等措施的推进，亦能为地产行业持续赋能。
　　
　　大湾区机遇繁多，落到实处的地产物业投资，“钱”途在哪里？戴德梁行认为应重点关注三个方面，一是各城市定位所影响的城市级投资机会，如大宗物业板块；二是交通基建建设所带来的PPP及TOD投资机会；三是都市卫星城及产业新城带来的产业投资机会，如产业地产板块。
　　
　　大宗物业投资：外资买家看好广州市场交易额持续创新高
　　
　　2016-2018年，广州大宗物业投资市场交易额在三年内实现了从98亿元跃升至240亿元的增长，连续两年突破200亿规模，持续3年创下新高。从近年交易结构来看，内资投资者依然占比较大，而看好广州未来发展的外资投资机构亦动作频频，占比显著上升，是分散风险、全球化投资策略的体现。在交易的物业类型中，写字楼以逾6成的占比成为投资者的心头好，商业物业紧随其后。近几年业界备受关注的西城都荟、乐峰广场、万科世博汇8号地及大马站商业中心等物业成交，均是外资买家积极布局湾区，看好广州发展潜力的典型案例。依托大湾区核心城市优势及日渐完善的交通网络，越来越多投资者开始关注广州新兴区域板块，南沙、番禺、黄埔、白云及增城等非核心区域的大宗物业成交，从2017年占比近3成，一跃到2018年占比约6成。
　　

　　
　　图1 2017及2018年核心区域及新兴区域大宗投资交易占比来源：戴德梁行资本市场部
　　
　　大宗物业投资中颇受欢迎的写字楼物业，具有较理想的投资回报率。截至2018年末，广州甲级写字楼市场平均租金创新高，达194元/平方米/月，全年租金增量以7%领跑全国。而随着市场存量的进一步去化，空置率跌至5.6%，创下近十年来新低。稳定的租金增长及火热的市场需求，使众多买家跃跃欲试，而2019-2021年，更将是琶洲商务区及国际金融城等新兴写字楼板块陆续“出货”的高峰期，届时或将吸引更多投资者的垂青。
　　
　　产业地产：创新科技引领产城融合投资机会
　　
　　科创产业将成为湾区未来发展的核心驱动力，随着城市壁垒的打破、产业集聚效应的形成及产业链的整合，必将带来巨大的产业物业投资需求。广深科技创新走廊是湾区科创产业发展的主轴，联动包括琶洲互联网创新集聚区、中新广州知识城、科学城及大学城-国际创新城及深圳、东莞的多个核心产业园区，日益成为大湾区科技创新要素及产业龙头集聚的黄金地带。
　　
　　戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰表示，广州具备完善的制造业体系和扎实的产业基础，是华南地区的综合性工业制造中心。因广深科技创新走廊的辐射而形成的大规模科创产业集群，将会助燃广州经济新旧动能的转换调整，加速汽车制造、电子产品及石油化工等传统支柱产业转型升级，并带动IAB、NEM等新兴产业发展。其次，广州的高校与国家省重点科研机构数量占湾区的70%以上，优秀的高校人才及科研机构资源也为初创及高新技术企业的孵化培育提供了重要支撑。邵丰预见，在广深创新科技走廊对产业和人才的需求与支持下，一批成功转化科研成果与专利项目的高新技术与独角兽企业队伍将日益扩大，为广州科创产业提供源源不断的动力。
　　
　　对于科创企业而言，行业及上下游产业链企业集聚程度、办公成本、人才可获得性、交通便利性及配套孵化设施等均是影响其布局落子的重要考虑因素。随着产业结构的升级转型及城市更新的不断推进，广州优质产业园市场步入快速增长期。较优的产业园租金水平，使广州成为了科创企业落户的理想选择。其中，天河科技园/软件园作为天河智慧城的核心区域，聚集逾600家高新技术企业，28家总部企业；而以高新技术产业研究开发、生产制造为主的科学城，是广州东部发展战略的中心区域，已聚集LG电子、日立、床位、索尼电子、宝能及多益网络等多家高端制造、信息技术、科创及研发类企业落户。未来，将有更多优质产业载体承接高端产业，助力区域产业凝聚力及城市竞争力的提升。
　　

　　
　　图2各城市科创产业园租金比较来源：戴德梁行研究部
　　
　　粤港澳大湾区的融合发展，以及“1小时交通圈”的构建，将在区域均衡化发展进程中，促进各类核心生产要素实现自由、高效的流动，持续为湾区地产板块创造更多“钱”途无量的机遇。