上海置业再发债券助攻上海市场

4月4日，上海置业有限公司(上海置业，1207.HK)发布公告，拟发行7年期美元定息有担保票据。据香港媒体透露，此次发行金额为11.7亿港元，远高过前两次发债金额。
上海瑞思房地产投资管理有限公司董事总经理刘涌指出，上海置业近期连续出击上海房地产，通过合营企业，收购具有土地储备的公司，致使资金压力增大。加上上海的大环境欠佳，尤其是上海置业专做高端物业受到一定影响，因此需要及时的资金补给。而发行债券亦是上海置业驾轻就熟的招式。
债券连环套
“因为房地产项目的周期通常是2到5年，7年期的公司债能使公司的资金运作更加灵活，确保公司经营的稳健。”宏源证券房地产分析师陈新梅指出，上海置业单一的物业发展模式会使公司营运现金流出现较大的波动，而积极收购土地储备又急需公司调整负债结构。
早在2004年5月，上海置地就发行了本金额为3.02亿港元的零息债券。2005年10月9日，上海置业再以3.5%的年利率发行了3.8亿港元5年期可转债。
从首发零息债券，到第二次的可转债，到日前发行的企业债，融资成本越来越高，融资数额越来越大，债券市场成其资金加油站，为进一步抢占上海市场积聚资金支撑。
此前的3月21日，上海置业以4000万元收购上海琴海40%的股权，将上海市黄浦区占地37129平方米的项目收入囊中。
类似的拿地风格早已发生。2005年7月4日，上海置业通过占股97.96%的子公司永新建设以1000万元收购上海硕城置业20%的股份从而使该公司间接增持48万平方米的土地储备。该物业位于上海市中心。
在上海市中心地带的土地已经非常稀缺的情况下，上海置业这些收购将其强攻上海房地产的心态显现无遗。
发债“水到渠成”
在上述两次收购中，上海置业除了支付收购成本5000万元以外，还有额外的代价。根据协议，收购上海硕城置业，上海置业需付出2亿元的股东贷款，用以发展该物业。据预计，该物业总开发成本为16.7亿，预计2007年下半年完工。上海置业追加投资似乎无可避免。
相比此次股东贷款6%的利息回报，上海置业收购上海琴海垫付的2.6亿元贷款还是不计息的。但为了保证此项目的发展，贷款也是必不可少。
上海置业4月4日公布的公司财务报告显示，2005年上海置业营业活动产生的现金流入净额为2.44亿港元，仅为2004年的一半，而2005投资活动产生的现金流出净额为5.32亿港元，比2004高7%。
渤海证券研究所研究员曹旭特指出，这表明上海置业正在进行外延式的扩张。
（作者： 王晓伟）