独善其身的海南房地产市场

全国市场整体回暖缓慢
最近相关机构对全国十一个城市的楼市第一季度的状况进行了调查，从调查结果中可以看出整体市场回暖缓慢，很多城市仍然持续2008年初的萎靡态势。例如上海市从2008年1月开始成交量锐减，一直到三月份才有所回升，环比增长171．8％。但是整体成交量与2007年9月份相比相差太远。深圳三月份成交量环比增长194．57％。但是与 2007年同期的交易量减少了44．26％。整体价格环比下跌16．34％。北京、武汉、广州等地的房地产市场在3月份都有少量的增幅，但是与去年同期相比显得增长乏力。市场放量进一步放大，但是购房者对于市场还存在一定的观望，开发商采用降价、打折等促销手段力图将房地产市场拉出“严寒的冬天”。
在市场出现纷繁变化的时候，市场上总是出现不同的论调，让整个市场更加显得浮躁和不安。
特殊的市场结构造就海南市场“不坏之身”
海南房地产市场经历过1992、1993年房地产泡沫之后整整花了十年时间才开始复苏。2003年海南的房地产市场以停缓建工程处置为主导，2004年与2005年一些新的楼盘在海口、三亚等城市与停缓建工程改造项目同时亮相海南市场。停缓建工程处置改造项目以低廉的价格迅速的吸引了当地居民的目光，成为满足市场需求的经济适用房，解决了海南本地居民的换房需求。低廉的价格也吸引了一批岛外购房者来海南“淘金”。大量停缓建工程改造项目使海南很多新楼盘的价格上涨缓慢，为很多新楼盘的销售也带来不小的压力。一时之间“岛外展销”、“设立分销体系”、“外联”“外地广告投放”等异地营销方式在海南开始迅速的发展。这次浪潮成为海南房地产市场第一次主动出击，走向全国市场。在随后的 2006、2007年海南房地产市场发展迅速，基本形成了一个以外地市场为主的市场模式。2006年底停缓建工程项目基本处置完成，大量中高端的房地产产品不断推出，带动房价一路上涨。2007年三亚、琼海、文昌等二线城市的房地产市场迅速发展。形成了专门针对岛外置业者的中高端市场。例如三亚市场已经形成了一个以高档别墅、高档公寓、产权式酒店为主的面向全世界的高端房地产市场。
2008年初，三亚的外销比例已经超过92％，文昌、琼海等地的外销比例也已经超过80％，海口的外销比例也接近70％，整个外地市场面向的都是第二置业者。满足其第二居住、度假、养老、投资需求。
海南的房地产就好像奢侈品一样，已经不是简单的居住价值了。已经是一种身份的标志，已经是一种很好的金融投资产品。有很多在海南买房子的人总是喜欢向别人炫耀说“自己在海南有一套房子”。产品越是走向高端，受基本市场的影响就比较小。因为很多购买者的经济能力已经远远超过一次置业者。内地市场的价格变动，市场供求等很难影响到这些高端人群的购买决策。所以随着海南房地产市场的不断高端化，外向化，海南的房地产市场受传统市场的影响就会越来越小。但是从现阶段来看，内地市场的变化，在一些心理预期上会对琼海、文昌、海口等地的中低端外地市场有一定的影响，但是不会很大。
海南市场是一个尚未成熟的“金矿”
去年上市融资成为很多开发商的梦想。希望寻求一条“屯地——上市融资——再屯地——再融资”的高速发展道路。但是政策是多变的，国家不可能看着房价一天天的上涨，社会矛盾不断的激化，国家“18亿亩耕地”红线被威胁。所以在两会之后，国家出台一系列的政策，导致开发商的美梦破灭，由暂时安逸急速转变为煎熬。
一些开发商疯狂拿地，在一些地方出现“面粉贵过面包”的情况。但是国家开始严格执行“两年不开发收回土地”的政策，让很多开发商资金链吃紧。爆出一系列的大牌上市地产公司资金吃紧的消息。资金链吃紧，融资又不顺利，只能寄希望于快速销售，快速回笼资金。所以出现大量的打折促销、降价促销的局面。房地产市场和金融股票市场是一样的“买张不买跌”，所以进一步加深了购房者的观望态度，形成了一个不良循环。最终导致现在的内地市场整体“回暖”缓慢。
对于很多内地炒房或者购房投资的客户，出现投资回报速度下降，或者投资回报率下降。现在的股市低迷，投资不佳。最终导致大量投资资金外撤寻找新的“沉积地”。很多开发商将目光投向商业地产和一些商业物业。并且随着人民币的升值，CPI的升高，很多服务业的价格上涨，整体市场看好。例如酒店和旅游业。并且很多传统的地产投资者将眼光开始转向价格增长比较高的城市。
从现在的市场发展来看，海南应当是投资者一个很好的投资地。海南省统计局发布今年1—4月份全省房产销售火爆，四个月共销售各类房产116．69万平方米，比去年同期增长 76．3％，其中住宅销售114．59万平方米，比去年同期增长83．9％，全部房屋销售额累计达73．21亿元，同比增长1．45倍，其中住宅销售额累计达71．88亿元，同比增长1．55倍。全省房地产开发市场继续保持旺势发展，前四月全省房地产开发共完成投资44．9亿元，比去年同期增长66．6％。另据海南省价格监测中心监测显示，今年1月-4月份，海南房产价格持续上涨。4月份，新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格分别为4608元／平方米、5510元／平方米，较上月分别上涨1．33％、1．42％，较去年同期分别上涨19．5％、17．1％。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份，海口新建住房销售价格同比涨幅19．2％，仅次于乌鲁木齐22％的涨幅，居全国第二；环比涨幅1．2％，仅次于南京(1．6％)、金华(1．3％)，位居全国第三。海口市和三亚市90平方米住房价格指数环比涨幅0．8％。海口二手住房价格指数同比涨幅4．3％，环比涨幅1．3％；三亚同比涨幅7．3％，环比涨幅1．3％。
这些数据充分说明海南的房地产市场形式还是一片大好，并未出现内地城市那样的市场冷淡状况。这也成为很多投资者看好海南市场的一个非常重要原因。并且随着酒店业和旅游业的增长，海南的旅游地产、高端酒店等物业的投资价值也会进一步提高。
海南现在正在迎来一个大型房地产开发商集体进入的一个阶段，合生创展、首创、新世界、中信集团等等。在海南省的一线和二线城市大规模的屯地。这些给予海南的地产带来了希望。这些企业在海南动辄几十亿的投资，上千亩的开发。如果真的都开发起来，海南的房地产将迎来自1991年以来第二次大规模的开发高潮。从开发计划来看，这些企业都是以区域整体开发为主，建设档次都是以中高档为主。其中有高档住宅区也有星级酒店。从这些企业的开发规划来看，海南的高端地产与酒店地产将迎来一个集中放量的阶段。
但是由于现在房地产市场整体处于一个“缺钱的阶段”，所以将精力重点放在开发速度快，资金回笼快的内地市场应当是海南的大型房企首要选择。因为高端物业的资金回笼速度相对较慢。但是从现在的市场规模来看，在海南所开发的中高端物业将会成为以上公司的稳定资金来源，成为他们下一个阶段开垦的“金矿”。
海南房地产市场发展还得益于海南的整体发展
海南岛是我国唯一的热带气候海岛，素有“健康岛、阳光岛”的美称。空气质量全国第一，并且没有寒冷的冬季，自然环境破坏较少，人口密度小，生活节奏慢，特别适合旅游、度假和养老。每年有大量的游客来海南旅游，过冬。所以在海南拥有一套住房已经是很多来过海南的人的一个梦想。
近年来海南也重点发展旅游业，例如三亚已经成为享誉全球的一个旅游度假圣地。每年有大量来自俄罗斯、北欧等地的游客。琼海博鳌已经成为亚洲的一个沟通中心，每年都有大量的国际会议与商务会议在此召开。
随着海南东环轻轨铁路的修建，国际奥委会常驻办公机构落户三亚，卫星发射中心在海南文昌的建设，博鳌亚洲论坛不断的壮大，洋浦保税港的建设，海南自由贸易岛的建设等众多机遇，都为海南的房地产市场带来一定的机遇。
海南房地产市场管理和引导非常关键
海南房地产市场已经跨上了一个高速发展的快车道。越是发展迅速越需要严格的市场监管和合理的市场引导否则很容易形成市场泡沫，1992、 1993年房地产悲剧可能会在海南重新上演。海南的市场现在还存在本地市场与外地市场平衡，如何满足本地居民住房需求、合理城市规划、城市配套、城市人文建设等众多问题。所以我们在为高速发展的市场欢呼的时候一定不能忽视存在的问题。这就需要政府和开发商合理配合。例如在城市人文建设方面，开发商开发出来的房子要有一定的地域特色，并且实现与周边环境，周边项目的和谐统一，如果各自建设自己的，那么将破坏整个城市的和谐之美，那么若干年后，海南的城市将成为一个难以入目的“建筑堆积场”。海南也将逐渐失去其吸引外地人置业的资本。
（作者：海南宇润房地产顾问有限公司  李东绪）